”Gratis amortering”

För drygt en vecka sedan fick jag en lapp från den lokala sparbanken. Lappen var förväntad, då det har gått fem år sedan lånet senast lades om. Lånet togs ursprungligen för inköp av ett styck fastighet i en liten by på landet.

Lånen på ”torpet” är till ca 60 % bundna på 3 månader och resten bundet på 5 år. Räntorna var högre 2007 än vad de är idag. Nu är det bra läge att binda på fem år. Passar på att lägga det man spara på ränta i en extra amortering, samt den inbesparade månadskostnaden som amorteringarna har sparat in sedan tidigare. Kostnaden för räntorna blir således samma som de var 2007 men amorteringen ökar.

Det är många idag som inte amorterar, en tickande bomb för deras privatekonomi. Den som är satt i skuld är inte fri. Det ordspråket använder jag ofta. Det finns även de som säger att vill man ha något får man kämpa för det och ta en risk. Köpa bostad är en risk man tar. Mycket kan gå fel och dyrt är det mellan varven när det skall renoveras. För att minska risken för t.ex sjukdom och arbetslöshet så är det bra att amortera. Renoveringar sätter man löpande av till varje månad.

Bloggrannen Cornucopia? har som vanligt skrivit ett väl läsvärt inlägg om vikten av att ha buffert, amortera och se över sin ekonomi inför den kommande kraschen. När det gäller aktier håller jag inte helt med honom men det beror på vilken infallsvinkel man har. Mer om detta i ett kommande inlägg.

Trubbel för bolånetorsken 2011

De senaste månaderna har det varit mycket ståhej runt omkring räntor, bolånetak, amorteringskrav och bostadsbubblan.

Förutsättningarna för en bostadsbubbla har varit oerhört gynnsam. Upptill 100% i belåningsgrad, inga amorteringskrav och en historiskt låg ränta ned mot en procent i vissa fall. Ibland har man till och med hört att det tagits blanco lån för att täcka lagfart och pantbrev i de fall det rört sig om husköp. Bankerna har tills nu tyckt att det varit en bra affär. Bolåntetagarna har implicit tecknat in stora delar av sin livsinkomst i ”pant”. Bankerna har fått billig finansiering av Riksbanken efter hösten 2008 och kunde innan dess låna billigt på kort termin. De stora bankerna äger också mäklarbyråer som tjänat bra på stigande bostadspriser.

Bostadspriserna har stigit klart mer än den disponibla inkomsten de senaste 20 åren. Bloggaren Flute har skrivit en mycket intressant artikel där han benat ut de olika begreppen.

Det man ska lägga på minnet är att bubblan drivs av lån. För att bubblan ska växa krävs att fler lånar mer. Vanliga argument som att bostad är en investering, det går alltid upp, Upp, UPP! och brist på bostäder saknar relevans. Den dagen peak lån inträffar kulminerar bubblan och nedgången är påbörjad. Lånen fortsätter att öka men i minskad takt. Är det början på slutet för bubblan?

En bubblan brukar ofta spricka. Det verkar som om statsmakterna och numera bankerna hoppas på en pyspunka. I Sverige dras man med sina lån tills man dör eller betalar dem. Ett fåtal kan gå igenom skuldsanering. Här går det inte att lämna in nyckeln till banken när man har ”negative equity” i sin bostad. Bolånetorsken har då blivit en antihjälte som får vara med i lyxfällan.

Vad väntar framöver, ja det kan man bara gissa. Har själv funderat en hel del på det då man själv kommer att bli påverkad varken man vill det eller ej.

Bolånetaket bör dämpa efterfrågan men de mest vågade kan ta blancolån, på marginalen bör det dämpa men jag tror effekterna är överskattad. Det som ger effekt är amorteringskrav och minskad eller t.o.m slopad avdragsrätt för räntor. De två förslagen kommer att slå hårt mot fundamentet för bostadslånen, inkomsten. Amorteringskravet borde vara så utformat att låntagaren är skuldfri när pensionsåldern är nådd.

En 30 åring har således 35 år på sig att amortera av sitt lån. Lånar man t.ex 3 miljoner för att köpa en lägenhet i kungliga hufvudstaden leder ett sådant krav till ytterligare ca 7000 kr extra i månaden vid rak amortering. Med dagens räntor skulle slopad avdragsrätt öka kostnaden med 2-3000 extra per månad. Låntagaren skulle således få lägga ut upp till 10 000 kr extra per månad för lägenheten. Gissningsvis borde priserna sjunka och inte gå upp, Upp, UPP!

Det finns de som tycker att det inte finns någon bubbla. En av de är vice riksbankschef Lars Svensson. Den mest meriterade ekonom vi har i landet. ”Bobubblan, ett hjärnspöke” säger han till tidningen Affärsvärlden.

I slutändan väljer var och en hur de ska bo och hur mycket de är beredda eller rent av kan lägga på sitt boende. Tänk efter innan ni säljer er framtid billigt till banken. Det vankas trubbel för bolånetorsken.

En sedelärande historia kan man läsa i detta blogginlägg, skrivet av Cornucopia.

Högre krav på låntagare

Dagens finanskris började i Usa med subprime lån. Bland svenska låntagre pågår det ständigt en debatt om man skall amortera på sina lån eller konsumera upp motsvarande summa.

De svenska bankerna följer ett givet mönster. I slutet av en högkonjunkur blir det konkurrens mellan bankerna. I sin kamp om att låna ut sänker de kraven. I takt med att konjunkturen blir sämre och i fallet det senaste året, en finanskris har kraven drastiskt blivit hårdare.

I SVD kan man läsa att en bolånekund skall klara upp till 7,5 % ränta. DN kallar det för räntechock. Med dagens rörliga räntor på strax under 2 % innebär det en säkerhets marginal på över 5 %.

Jag tycker att det är vettigt med höga krav. Det bankerna har missat är arbetslösheten. Vad händer med låntagarens ekonomi när inkomsten består av ersättningen från a-kassa? Ett par som båda fått sparken från Volvo lär få det tufft om de köpt en dyr villa.

Bankerna har börjat att kräva amortering på topplånen. Det skall amorteras av på en 10 – 15 år. Det finns alltid undantag.

På sikt borde bankerna kräva en 30 årig rak amortering på huvudlånet samt en rejäl kontantinsats på 25 – 30 %. Det främjar långsiktighet och motverkar spekulation.